仲愷高新區(qū)管委會辦公室關(guān)于印發(fā)《仲愷大道沿線城市更新工作的實(shí)施意見》的通知

仲愷高新區(qū)管委會辦公室關(guān)于印發(fā)《仲愷大道沿線城市更新工作的實(shí)施意見》的通知

惠仲委辦〔2019〕14號

各園區(qū)，各鎮(zhèn)（街道），區(qū)直及駐仲愷各單位：

《仲愷大道沿線城市更新工作的實(shí)施意見》業(yè)經(jīng)區(qū)管委會常務(wù)會議（惠仲常務(wù)紀(jì)〔2019〕6號）審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

 

 

 

                       仲愷高新區(qū)管委會辦公室

2019年6月27日   

 

 

 

仲愷大道沿線城市更新工作的實(shí)施意見

 

仲愷大道是廣深港澳科技創(chuàng)新走廊的東延線、惠州鏈接粵港澳大灣區(qū)中心腹地的重要紐帶、仲愷高新區(qū)發(fā)展的主軸線，是惠州最具創(chuàng)新活力和競爭力的重點(diǎn)區(qū)域之一，是仲愷的“門戶走廊”、“城市客廳”和城市建設(shè)主戰(zhàn)場。根據(jù)區(qū)委、區(qū)管委會部署，為加快推進(jìn)仲愷大道沿線城市更新工作，制定本實(shí)施意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習(xí)近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神，緊抓粵港澳大灣區(qū)建設(shè)歷史性機(jī)遇，緊緊圍繞惠州建設(shè)國內(nèi)一流城市和仲愷爭創(chuàng)國家一流高新區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“一年全面啟動、兩年初見成效、三年基本完成”的戰(zhàn)略步驟，大力推進(jìn)城市更新工作。

（二）工作原則。堅持統(tǒng)籌謀劃、整體推進(jìn)，堅持政府主導(dǎo)、多方參與，堅持科學(xué)規(guī)劃、連片改造，堅持問題導(dǎo)向、全面摸底，堅持優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、公共優(yōu)先，堅持城市設(shè)計、風(fēng)貌管控，堅持分工協(xié)作、合力推進(jìn)。

（三）主要目標(biāo)。以仲愷大道沿線9.7平方公里共17個城市更新單元為重點(diǎn)，推進(jìn)仲愷大道沿線成片連片改造，力爭用3年時間，基本完成仲愷大道沿線城市更新，建成一批體現(xiàn)國家一流高新區(qū)特色、彰顯現(xiàn)代城市氣質(zhì)的更新項(xiàng)目，塑造仲愷高新區(qū)城市新動能、新形象、新名片。

（四）組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)委、區(qū)管委會成立仲愷大道沿線城市更新工作聯(lián)席會議，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)仲愷大道沿線城市更新工作，由區(qū)城市更新發(fā)展中心牽頭實(shí)施，各成員單位依職責(zé)做好有關(guān)工作。

二、實(shí)施要求

（一）單一主體。仲愷大道沿線城市更新單元原則上按照一個單元由一個市場主體實(shí)施改造。

（二）整體改造。城市更新單元范圍內(nèi)舊城鎮(zhèn)用地、舊廠房用地、舊村莊用地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，整體改造。城市更新單元范圍內(nèi)的政府儲備地、征地留用地（村企合作開發(fā)）和國有資產(chǎn)用地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，整體改造。

（三）公開選取。根據(jù)城市更新單元實(shí)際情況，原則上以公開方式選取改造主體，采取政府應(yīng)收地價款網(wǎng)上掛牌競價方式選取，報價最高者作為城市更新單元單一改造主體。

三、基本流程

（一）前期工作。包括劃定城市更新單元、開展城市更新單元調(diào)查、征集權(quán)利主體意愿和加強(qiáng)“兩違”管控等工作。

1. 劃定城市更新單元。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，綜合考慮用地范圍、規(guī)劃功能、道路、河湖及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定城市更新單元。城市更新單元劃定主要內(nèi)容包括：

（1）更新單元紅線；

（2）拆除重建范圍、微改造范圍、征地留用地范圍；

（3）更新單元區(qū)位、建筑規(guī)模和用途等。

2. 開展城市更新單元調(diào)查。城市更新單元調(diào)查內(nèi)容主要包括：

（1）土地權(quán)屬調(diào)查、房屋權(quán)屬調(diào)查；

（2）人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)調(diào)查；

（3）公有經(jīng)濟(jì)（政府、國有企業(yè)）資產(chǎn)調(diào)查。

3. 征集權(quán)利主體意愿。征詢城市更新單元范圍內(nèi)權(quán)利主體的更新改造意愿，完成城市更新單元范圍內(nèi)權(quán)利主體改造意向書的簽訂工作。其中，舊廠房應(yīng)取得100%權(quán)利主體同意；舊村莊、留用地涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》規(guī)定，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，以及取得三分二以上戶代表同意；舊城鎮(zhèn)應(yīng)取得90%以上權(quán)利主體同意。

更新改造意愿征詢至少包括以下內(nèi)容：

（1）同意在劃定的單元范圍內(nèi)實(shí)施連片成片更新改造，并配合提供材料辦理“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫手續(xù)；

（2）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋等地上附著物通過政府公開平臺確定改造主體統(tǒng)一實(shí)施改造；

（3）同意按城市更新單元土地征收盤整預(yù)公告的補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償。

4. 加強(qiáng)“兩違”管控。由區(qū)管委會授權(quán)區(qū)城市更新發(fā)展中心發(fā)布城市更新單元土地征收盤整預(yù)公告。城市更新單元內(nèi)的各權(quán)利主體應(yīng)樹立大局意識、全局觀念、理性預(yù)期，積極配合仲愷大道沿線城市更新工作，并自預(yù)公告發(fā)布之日起90個自然日內(nèi)積極配合政府開展改造意愿征集工作。自預(yù)公告發(fā)布之日起禁止在更新單元內(nèi)進(jìn)行搶建、搶種等活動，搶種、搶建的地上附著物和未經(jīng)批準(zhǔn)占用土地建設(shè)的永久、臨時房屋及其他建（構(gòu)）筑物一律不予補(bǔ)償。

（二）簽訂意向。在掛牌確定改造主體前，與有意向并符合要求的企業(yè)簽訂意向協(xié)議，確定意向主體。意向主體的選取流程為：企業(yè)申報→區(qū)城市更新發(fā)展中心資格審查并提出初審意見→仲愷大道沿線城市更新聯(lián)席會議審定→簽訂意向協(xié)議確定意向主體。

意向主體或其控股公司的資格要求：

1. 具有獨(dú)立法人資格；

2. 近3年來房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，上一年度房屋建筑施工面積6萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（提供有關(guān)開發(fā)資料或納稅憑證）；

3. 實(shí)繳注冊資本金不低于5000萬元人民幣，銀行信用記錄良好（以驗(yàn)資報告為準(zhǔn)）；

4. 有城市更新（“三舊”改造）工作經(jīng)驗(yàn)（提供成功案例獲取實(shí)施主體資格的證明）；

5. 近五年內(nèi)不存在工程爛尾、重大質(zhì)量問題或違法違規(guī)等不良記錄，且無欠繳地價（企業(yè)出具承諾書）。

（三）確定改造主體。

1. 由區(qū)城市更新發(fā)展中心編制更新單元改造方案，具體內(nèi)容和要求包括：

（1）更新單元概況，包括面積、區(qū)位、周邊主要配套設(shè)施（如道路、學(xué)校、公園等）等；

（2）更新單元現(xiàn)狀，包括現(xiàn)狀建筑、不動產(chǎn)權(quán)益等情況；

（3）更新單元范圍，包括拆除重建范圍、微改造范圍、征地留用地范圍；

（4）更新單元改造條件，包括改造方式、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、城市風(fēng)貌設(shè)計要求、公共設(shè)施配建要求等；

（5）相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，包括搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施配建要求、開發(fā)時間要求（如搬遷、開工、竣工時間要求），報名資格、政府應(yīng)收地價款起始價、保證金繳納和地價款支付方式等要求，以及政府主管部門要求落實(shí)的其他事項(xiàng)等。

2. 各相關(guān)部門負(fù)責(zé)審核改造成本，政府應(yīng)收地價款起拍價按如下計算方式確定：

（1）不涉及國有資產(chǎn)的政府應(yīng)收地價款起拍價=新規(guī)劃條件下出讓地塊市場評估價－搬遷補(bǔ)償安置成本－配建公共設(shè)施成本；

（2）涉及國有資產(chǎn)的政府應(yīng)收地價款起拍價=新規(guī)劃條件下出讓地塊市場評估價－搬遷補(bǔ)償安置成本－配建公共設(shè)施成本＋國有資產(chǎn)市場評估價。

3. 涉及國有資產(chǎn)的應(yīng)按國有資產(chǎn)處置程序辦理。

4. 項(xiàng)目改造方案經(jīng)區(qū)管委會批準(zhǔn)后，由區(qū)城市更新發(fā)展中心委托區(qū)公共資源交易中心公開掛牌選取改造主體。對于有一定規(guī)模、具備單獨(dú)開發(fā)條件、符合“三舊”的，以舊廠房用地為主的城市更新單元，在2019年10月18日之前，原土地權(quán)利主體完成收購歸宗，或按“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一開發(fā)”方式進(jìn)行改造，在約定時間內(nèi)完成搬遷的，可以協(xié)議出讓方式進(jìn)行改造，否則按公開掛牌方式選取改造主體。

5. 競拍企業(yè)對城市更新單元所涉的政府應(yīng)收地價款進(jìn)行競價，以出價最高者為改造主體。競拍企業(yè)按政府應(yīng)收地價款的20%繳交保證金。

6. 在確定為改造主體后，改造主體在10個工作日內(nèi)與政府簽訂成交確認(rèn)書。改造主體所繳納保證金將自動轉(zhuǎn)為政府應(yīng)收地價款兌付保證金，其他競拍企業(yè)的保證金自確定改造主體后5個工作日內(nèi)無息退回。

7. 城市更新單元改造主體經(jīng)公開選定后，意向協(xié)議自動終止。

（四）實(shí)施與監(jiān)管。

1. 完成搬遷安置補(bǔ)償工作，具體包括：

（1）改造主體編制城市更新單元改造實(shí)施方案（含搬遷安置補(bǔ)償方案和城市設(shè)計方案）；

（2）政府和改造主體聯(lián)合開展搬遷安置談判，限時拆除地上建筑物、平整土地。

2. 區(qū)國土資源分局負(fù)責(zé)辦理供地手續(xù)，根據(jù)搬遷補(bǔ)償進(jìn)度，分期供地。

3. 區(qū)相關(guān)職能部門分別與改造主體簽訂市政、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)監(jiān)管協(xié)議。

4. 區(qū)國土資源分局負(fù)責(zé)加快開展土地利用總體規(guī)劃調(diào)整和用地報批，銜接國土空間總體規(guī)劃編制和實(shí)施監(jiān)督平臺搭建。

四、補(bǔ)償方式

根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）等文件規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，仲愷大道沿線城市更新單元分成兩類進(jìn)行補(bǔ)償：

（一）不符合“三舊”改造標(biāo)圖建庫的地塊，土地補(bǔ)償、安置以及青苗、房屋等地上附著物補(bǔ)償按《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等相關(guān)政策執(zhí)行。

（二）對已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍的地塊，原則上依據(jù)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府辦〔2017〕36號）予以補(bǔ)償。

舊廠房補(bǔ)償金額為舊廠房改造已折扣部分的土地出讓金。

舊村莊、舊城鎮(zhèn)權(quán)利主體合法權(quán)益的補(bǔ)償原則上為“拆一賠一”，超出合法權(quán)益部分，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院590號令）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）及《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等相關(guān)政策補(bǔ)償。以貨幣補(bǔ)償?shù)?，按仲愷高新區(qū)中心區(qū)商品房均價進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

（三）符合“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍但不參與城市更新單元改造工作的，按照政府征收的方式進(jìn)行補(bǔ)償。

五、意向主體義務(wù)

1. 配合相關(guān)鎮(zhèn)（街道）開展城市更新單元內(nèi)權(quán)利主體改造意愿征集工作。

2. 按照控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市風(fēng)貌設(shè)計要求，編制城市更新單元城市設(shè)計方案。

3. 編制城市更新單元改造投資概算和意向改造方案（含搬遷安置補(bǔ)償方案）。

4. 按5000元/畝的標(biāo)準(zhǔn)墊付城市更新前期工作經(jīng)費(fèi)。若意向主體未能成為改造主體，前期工作經(jīng)費(fèi)由區(qū)財政審核后無息返還。

六、改造主體義務(wù)

1. 負(fù)責(zé)按要求完成城市更新單元范圍內(nèi)的入戶調(diào)查和房屋測繪等工作。

2. 負(fù)責(zé)協(xié)助政府與權(quán)利主體開展搬遷安置補(bǔ)償談判，按照搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定搬遷補(bǔ)償及安置方案，負(fù)責(zé)按時支付搬遷安置補(bǔ)償款項(xiàng)，在拆遷過渡期妥善安置權(quán)利主體，聯(lián)合相關(guān)鎮(zhèn)（街道）完成搬遷工作。

3. 負(fù)責(zé)編制城市更新項(xiàng)目改造實(shí)施方案（含搬遷安置補(bǔ)償方案）和城市設(shè)計方案。

4. 負(fù)責(zé)按審批的實(shí)施方案建設(shè)城市更新單元內(nèi)公共配套設(shè)施和回遷安置物業(yè)。公共配套設(shè)施、回遷安置物業(yè)應(yīng)與其他工程同步設(shè)計、同步施工，回遷安置物業(yè)應(yīng)先行驗(yàn)收、交付。

5. 負(fù)責(zé)城市更新單元范圍內(nèi)涉及微改造項(xiàng)目的設(shè)計和施工。

6. 負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目土壤污染場地調(diào)查、修復(fù)工作。

7. 負(fù)責(zé)按照改造實(shí)施方案，辦理立項(xiàng)、環(huán)評、報建等手續(xù)，推進(jìn)實(shí)施改造。

8. 負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照改造實(shí)施方案約定的時間動工建設(shè)和完成竣工驗(yàn)收。

9. 項(xiàng)目竣工后，應(yīng)及時辦理公共配套設(shè)施、回遷安置物業(yè)的移交手續(xù)。

10. 由于改造主體自身原因造成更新單元無法推進(jìn)而終止合約的，改造主體應(yīng)對更新單元造成的損失及前期工作費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任。

 

 

 

 

公開方式：主動公開