政策解讀頁面：圖解：《仲愷高新區新型產業用地（M0）管理暫行辦法》

HZGS—2019—006

  

仲愷高新區管委會關于印發《仲愷高新區新型產業用地（M0）管理暫行辦法》的通知

惠仲委〔2019〕26號

各園區，各鎮（街道），區直及駐仲愷各單位：

《仲愷高新區新型產業用地（M0）管理暫行辦法》業經區管委會常務會議（惠仲常務紀〔2019〕6號）審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向區國土資源分局反映。

                              

仲愷高新區管委會

                              2019年7月31日

仲愷高新區新型產業用地（M0）管理暫行辦法

第一章 總則

第一條  為深入貫徹落實《廣東省人民政府關于加快科技創新的若干政策意見》（粵府〔2015〕1號）和市委、市政府《關于實施創新驅動發展戰略加快建設創新型城市的意見》（惠市委發〔2015〕4號）文件精神，支持新型產業、新型業態發展，進一步優化產業用地管理，根據土地管理、規劃管理、建設管理、不動產登記有關法律法規，按照《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）、《廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號）的要求，結合仲愷高新區實際，制訂本辦法。 

第二條  依據國家《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）及《惠州市城鄉規劃管理技術規定》，在城市用地分類“工業用地（M）”大類下，增設“新型產業用地（M0）”中類。在辦理供地手續和不動產登記時，土地用途表述為“工業用地（M0）”。

第三條  本辦法所指“新型產業用地（M0）”是在仲愷高新區轄區范圍內融合研發、創意、設計、中試、環境友好型生產等創新型產業功能以及相關配套服務活動的用地，包括科技企業孵化器、加速器項目用地。

本辦法所稱的產業用房是指用于無污染生產、研發設計、檢驗檢測、技術咨詢、中試等功能用途的用房，如新型廠房（環境友好型）、科研樓、檢測樓等；配套用房是指小型商業、配套宿舍等各種生活配套設施用房。

第四條  新型產業用地（M0）土地使用年限不超過40年，鼓勵施行彈性出讓政策。

第五條  新型產業用地（M0）按產業用房使用類型分為產權分割轉讓和非產權分割兩種類型，區國土資源分局在辦理新型產業用地（M0）使用權出讓手續時，應在《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”）中注明使用類型。區住房和城鄉規劃建設局、房產管理中心、不動產登記局等管理部門應按照出讓合同所注明的使用類型，分別在建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房現售備案證明書、不動產權證等相關證照上注明使用類型為“新型產業用地產權分割轉讓項目”或“新型產業用地非產權分割項目”。新型產業用地（M0）的配套用房不得分割出售、轉讓，可出租給土地受讓企業的員工及進駐項目的合法市場主體（指經依法批準進入市場，以營利為目的，從事商品生產、經營、服務活動的經濟實體）。

第六條  在仲愷高新區轄區范圍內采取公開招標拍賣掛牌方式出讓以及通過“三舊”改造方式協議出讓的新型產業用地（M0），適用本辦法。

第二章  資格準入認定

第七條  成立由區科技創新局為牽頭單位，區經濟發展局、住房和城鄉規劃建設局、國土資源分局、城市更新發展中心、房產管理中心等有關部門為成員單位的新型產業用地項目管理聯席會議制度，共同審核新型產業用地（M0）項目準入事宜，并按規定報區管委會批準。

第八條  申請新型產業用地（M0）項目應滿足以下全部條件：

（一）在仲愷高新區登記注冊的獨立法人機構，企業注冊資本1000萬元以上，事業單位的開辦資金500萬元以上；

（二）具備較強的經濟實力及行業影響力，項目主導產業明確且符合國科發火〔2016〕32號文規定的國家重點支持的高新技術領域（電子信息、生物與新醫藥、航空航天、新材料、高技術服務、新能源與節能、資源與環境、先進制造與自動化），同時取得區級及以上科技部門出具的認定文件；

（三）承諾項目達產后，土地年產值不低于15000元/平方米，年稅收貢獻不低于750元/平方米。

第九條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房的受讓方（含二次轉讓）需滿足以下條件：

（一）在仲愷高新區登記注冊的獨立法人機構；

（二）符合國家重點支持的高新技術領域的科技型企業；

（三）符合所入駐新型產業用地（M0）項目的可行性報告、規劃建設和招商項目投資人的相關要求；

（四）提供稅收效益承諾保證，自進駐項目后年產值不低于6000元/平方米（房屋建筑面積）或平均繳納稅收不低于300元/平方米（房屋建筑面積）。

第三章 用地管理

第十條  新型產業用地（M0）采用招標、拍賣、掛牌方式公開交易的，在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下，可將投資和產業主管部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、產品品質要求作為土地供應前置條件。

第十一條  通過“三舊”改造方式改變土地用途的，須取得改造方案的批復文件后方可申請建設新型產業用地（M0）項目。

第十二條  新型產業用地（M0）地價評估按產權分割轉讓和非產權分割類型實行差別化地價管理。

非產權分割的新型產業用地，參照工業用地地價標準上浮20%進行修正后評估地價。

產權分割轉讓的新型產業用地，按照項目規劃的產業用房分攤土地面積和配套用房分攤土地面積參考市場評估價綜合評估地價；其中，產業用地價格按現行工業用地標準上浮20%進行修正后評估地價，配套設施用地按商服地價85%進行修正后評估地價。

第十三條  獲得開發主體準入的企業可以申請使用新型產業用地（M0）。開發主體須先與屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）簽訂項目履約監管協議，再與區國土資源分局簽訂出讓合同。出讓合同應明確規劃條件、使用類型、分割轉讓前提條件、分割轉讓比例、建設周期和其它特定約定，實行“一地一策”。

第十四條  新型產業用地（M0）原則上不得改變使用類型。非產權分割項目用地出讓后確需申請分割轉讓的，由用地單位向屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）提出申請，經新型產業用地項目管理聯席會議審議通過后報區管委會審定。經審定同意的，按本辦法補繳土地出讓金，應補繳的土地出讓金為土地剩余年限下產權分割轉讓項目用地價格扣減原非產權分割項目用地價格的差額。

第四章 規劃建設管理

第十五條  允許新型產業用地（M0）項目統一規劃、功能適當混合，可在新型產業用地（M0）基礎上另外配置一定比例的商務用地（B2）、配套型住宅（R2）用地和公共服務設施用地。允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓（宗地面積不得超過單宗地出讓的控制上限），其中，產業用途的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%；配套型住宅（R2）的計容建筑面積不得高于項目總計容建筑面積的20%，僅可出售（含二次轉讓）給入駐項目的企業，不能確權給個人。

 第十六條  新型產業用地（M0）的建設要求如下：

（一）容積率原則上不低于2.5（含2.5）。配套用房的計容建筑面積不得高于項目總計容建筑面積的30%，其中，配套宿舍套內建筑面積不得超過70平方米；

（二）產業用房中用于生產制造的用房，應符合工業建筑設計規范；用于研發設計的用房，可參照辦公建筑設計規范進行設計；

（三）新型產業用地（M0）的辦公樓、科研樓等產業用房建筑應采用公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置外挑陽臺，不得采用類住宅套型布局與功能設計；

（四）配套用房的規劃、施工及竣工驗收等手續辦理均不得早于產業用房；

（五）產權分割轉讓項目的產業用房基本單元建筑面積不得小于300平方米。基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋，固定界限可參照規劃部門核發的規劃核準文件（建設工程規劃許可證及建設工程設計圖紙、圖冊等附件）。 

第五章 產權轉讓

第十七條  新型產業用地（M0）非產權分割項目可將產權整體轉讓，受讓方應符合新型產業用地（M0）項目準入資格。

第十八條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房允許分拆進行不動產登記、銷售、轉讓（由全體業主共有的公共場所、公用設施和物業用房等除外），其出售的建筑面積不得超過項目產業用房總建筑面積的50%。區不動產登記局對項目持有人自用的產業用房整體進行確權，頒發《不動產權證》，并在權屬證書中注明“不可對外銷售”。

第十九條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目建設單位的開發資質、銷售管理、預售資金監管等參照商品房有關規定進行管理。

第二十條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房和配套型住宅由開發主體通過預售或現售方式出讓的，屬首次轉讓。開發主體與買受方簽訂房屋買賣合同后，可按規定申請辦理首次轉移登記。

第二十一條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房和配套型住宅首次轉讓后，買受方再次轉讓的，均屬二次轉讓。

第二十二條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房和配套型住宅自完成首次轉讓登記之日起5年內原則上不得二次轉讓。

因企業撤出、注銷等情形確需轉讓的，其所購置的相關物業可以轉讓給項目已進駐或新進駐的企業，無法轉讓的由原開發主體或其產業用房管理主體進行回購，回購價格不高于原銷售價格。

因企業破產清算、法院強制等情形確需轉讓的，經新型產業用地項目管理聯席會議核準，允許二次轉讓，同等轉讓條件下原開發主體、區管委會及其產業用房管理主體有優先購買權。原開發主體、區管委會及其產業用房管理主體放棄回購的，產業用房可在市場上進行轉讓。

第二十三條 產業用房二次轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳（增值收益指產業用房二次轉讓的交易價格扣減原銷售價格及轉讓方受讓該產業用房時已繳納的相關稅費后的余額），具體如下：

（一）完成首次轉讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益按 100%的比例上繳；

（二）完成首次轉讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50%的比例上繳；

（三）完成首次轉讓登記屆滿5年的，增值收益按20%的比例上繳。

增值收益由區稅務局代財政收取，區不動產登記局憑增值收益繳款票據辦理不動產登記。

 第二十四條  新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目的產業用房可按基本單元分割出售，項目竣工驗收取得《竣工驗收備案文件》后，由區房產管理中心一次性辦理房屋現售備案證明書，并參照商品房銷售辦法辦理獨立的產權證。

新型產業用地（M0）產權分割轉讓項目辦理預售手續后，土地不得進行抵押。由開發主體自持的產業用房和配套用房允許整體打包抵押（根據物權法屬全體業主共有的其他公共場所、公用設施和物業服務用房等除外）。允許開發主體以自持的產業用房和配套用房租賃合同辦理質押。

第六章 辦理流程

第二十五條  新型產業用地（M0）項目的準入資格認定和產權分割轉讓按以下流程進行審核：                                                                   

（一）擬建設新型產業項目單位提交申請資料至屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）初審后報區科技創新局；

（二）區科技創新局組織召開新型產業用地項目管理聯席會議審議建設單位的準入資格、使用類型及產權分割轉讓條件，并將審定結果以函件形式告知建設單位及聯席會議其他成員單位；

（三）區住房和城鄉規劃建設局出具地塊《規劃設計條件告知書》；

（四）區國土資源分局按程序擬定出讓方案報區建設用地領導小組會議討論，若項目為“三舊”改造項目，須提交區城市更新發展中心出具的項目改造方案批復文件；

（五）建設單位競得土地使用權后與屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）簽訂履約監管協議，并持監管協議與區國土資源分局簽訂出讓合同；

（六）投資人進行方案設計，區住房和城鄉規劃建設局根據項目的規劃報建材料、竣工驗收文件，劃定項目可分割銷售的基本單元，明確產業用房面積和配套用房面積比例；

（七）項目建成后，區房產管理中心對項目投資人自持部分用房進行鎖盤，對可分割銷售部分發放銷售許可證；分割銷售部分按“基本單元”進行價格備案。

第七章 后續監管

第二十六條  新型產業用地（M0）須嚴格按照規劃用途使用土地，產業用房不得改變為商品住宅、商業等非產業用途。凡擅自改變用途的，按違法建設進行查處。

第二十七條  新型產業用地（M0）的受讓方在與區國土資源分局簽訂出讓合同前，應先與屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）簽訂履約監管協議書。協議書內容包括但不限于建設期限、投資強度、產業導向、產出（稅收）強度、股權變更約束、違約責任等。

第二十八條  新型產業用地（M0）項目實行承諾監管制，未通過監管驗收的，由區管委會責令運營單位限期整改，整改期限最長不超過1年。逾期仍未通過達產驗收的，政府有權解除出讓合同，收回建設用地使用權，地上建（構）筑物價值按重置評估價報區管委會確定后予以補償。監管驗收中稅收指標未達到的，允許受讓方按稅收承諾補足差額，視為驗收通過。

第二十九條  屬地園區管委會、鎮人民政府（街道辦事處）會同區科技創新局對項目按照履約監管協議書進行監督，對未達到協議書要求并經整改后仍不能達標的,按履約監管協議書有關約定追究其違約責任。

第八章 附則

第三十條  本辦法由區國土資源分局負責解釋，自公布之日起施行，有效期2年。在實施過程中，如和上級相關政策不符的，按照上級政策規定的內容執行。