政策解讀：《仲愷高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于印發(fā)《仲愷大道沿線城市更新單元補(bǔ)償安置實(shí)施方案》的通知》
惠仲委函〔2020〕265號(hào)
各園區(qū)，各鎮(zhèn)（街道），區(qū)直及駐仲愷各單位：
《仲愷大道沿線城市更新單元補(bǔ)償安置實(shí)施方案》業(yè)經(jīng)區(qū)管委會(huì)常務(wù)會(huì)議（惠仲常務(wù)紀(jì)〔2020〕12號(hào)）審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。實(shí)施過(guò)程中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向區(qū)城市更新發(fā)展中心反映。
仲愷高新區(qū)管委會(huì)
2020年10月28日
仲愷大道沿線城市更新單元補(bǔ)償安置實(shí)施方案
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，制定本方案，本方案僅適用于仲愷大道沿線城市更新單元。
一、符合“三舊”改造范圍的補(bǔ)償安置方式
符合“三舊”改造①條件的地塊，其土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的安置補(bǔ)償參照《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府辦〔2017〕36號(hào)）的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。
（一）舊城鎮(zhèn)的補(bǔ)償
舊城鎮(zhèn)有合法產(chǎn)權(quán)②的住宅房屋權(quán)利主體③可以選擇用有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋置換回遷房，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
舊城鎮(zhèn)合法產(chǎn)權(quán)住宅標(biāo)準(zhǔn)房：房屋占用的土地為國(guó)有出讓用地；房屋為框架或混合結(jié)構(gòu)，有完好的外墻及屋蓋，層高在2.2米以上，室內(nèi)普通裝修，門、窗、水、電設(shè)施已安裝，具備居住使用條件的永久性建筑物。
1.選擇回遷房的，有合法產(chǎn)權(quán)且達(dá)到或者超過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋原則上按“拆一賠一”④補(bǔ)償，有合法產(chǎn)權(quán)但未達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行“拆賠比”調(diào)整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋回遷房置換計(jì)算表》計(jì)算補(bǔ)償（詳見(jiàn)附件1）。
2.選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模蛇x擇按以下兩種方式其中一種進(jìn)行：
（1）有合法產(chǎn)權(quán)且達(dá)到或者超過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋，按均價(jià)6000元/平方米補(bǔ)償。有合法產(chǎn)權(quán)但未達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋貨幣補(bǔ)償計(jì)算表》計(jì)算補(bǔ)償（詳見(jiàn)附件2）。
（2）委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估權(quán)利主體擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋確定其補(bǔ)償金額。
3. 無(wú)合法產(chǎn)權(quán)證明的舊城鎮(zhèn)權(quán)利主體按照《 仲愷高新區(qū)管委會(huì)關(guān)于仲愷大道沿線城市更新單元國(guó)有土地上房屋征收決定的公告》（惠仲委〔2020〕25號(hào)）進(jìn)行補(bǔ)償。
4. 舊城鎮(zhèn)非住宅房屋補(bǔ)償金額，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定。
5. 土地使用權(quán)權(quán)益調(diào)整。被征收房屋占用的土地使用權(quán)為國(guó)有劃撥用地的，要進(jìn)行土地使用權(quán)權(quán)益減值調(diào)整，減值調(diào)整額為國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的40%，國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
（二）舊村莊的補(bǔ)償
1. 舊村莊經(jīng)認(rèn)定符合“一戶一宅”⑤的權(quán)利主體可選擇置換回遷房，也可以選擇貨幣補(bǔ)償。
2. “一戶一宅”合法權(quán)益建筑面積的確定。當(dāng)?shù)亟值擂k事處負(fù)責(zé)核定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申報(bào)認(rèn)定的符合“一戶一宅”的權(quán)利主體，并對(duì)宅基地權(quán)益面積進(jìn)行認(rèn)定。根據(jù)《仲愷高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠仲委〔2019〕23號(hào)）確定其宅基地權(quán)益面積，即被征收的宅基地面積小于或等于80平方米的，宅基地權(quán)益面積為80平方米；被征收的宅基地面積大于80平方米且小于或等于100平方米的，宅基地權(quán)益面積為100平方米；被征收的宅基地面積大于100平方米的，宅基地權(quán)益面積為120平方米。權(quán)益容積率為4.0。超過(guò)部分按《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其貨幣補(bǔ)償金額。
（1）經(jīng)“一戶一宅”及房屋認(rèn)定的村民自建房：可選擇置換回遷房，也可以選擇貨幣補(bǔ)償，如選擇回遷房，最高回遷房建筑面積不超過(guò)480平方米；如選擇貨幣補(bǔ)償，住宅房屋按均價(jià)6000元/平方米補(bǔ)償或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估補(bǔ)償金額。有合法產(chǎn)權(quán)但未達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行“拆賠比”或補(bǔ)償金額的調(diào)整。有超過(guò)“一戶一宅”合法權(quán)益建筑面積的，超過(guò)部分按《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其貨幣補(bǔ)償金額。
（2）經(jīng)“一戶一宅”認(rèn)定，但無(wú)法進(jìn)行房屋認(rèn)定的房屋（含未建房宅基地、非永久性建筑）：由當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)其宅基地權(quán)益面積進(jìn)行補(bǔ)償，可以6000元/平方米的單價(jià)置換不超過(guò)建筑面積120平方米的回遷房，其宅基地上附著物不予以補(bǔ)償。
（3）無(wú)法進(jìn)行“一戶一宅”認(rèn)定，屬于唯一祖屋，可以進(jìn)行房屋認(rèn)定的房屋：參照舊村莊“拆一賠一”進(jìn)行補(bǔ)償，最高回遷房面積不超過(guò)480平方米，超過(guò)部分按《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其貨幣補(bǔ)償金額。現(xiàn)狀建筑容積率低于4.0的，不足4.0部分權(quán)益價(jià)值不予補(bǔ)償。
（4）無(wú)法進(jìn)行“一戶一宅”認(rèn)定，有產(chǎn)權(quán)證明（以《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）規(guī)定的證明為準(zhǔn)），且經(jīng)公示村民無(wú)異議的房屋：其房屋產(chǎn)權(quán)置換為國(guó)有劃撥性質(zhì)回遷房，最高回遷房面積不超過(guò)480平方米，超過(guò)部分按惠府〔2017〕189號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其貨幣補(bǔ)償金額。現(xiàn)狀建筑容積率低于4.0的，不足4.0部分權(quán)益價(jià)值不予補(bǔ)償。
（5）無(wú)法進(jìn)行“一戶一宅”認(rèn)定，無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，但可以進(jìn)行房屋認(rèn)定的房屋：房屋按《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其貨幣補(bǔ)償金額，可選擇等值置換物業(yè)，土地權(quán)益不予以補(bǔ)償。
（6）無(wú)法進(jìn)行“一戶一宅”認(rèn)定和合法認(rèn)定的房屋一律不予補(bǔ)償。
3. 舊村莊合法產(chǎn)權(quán)住宅標(biāo)準(zhǔn)房：房屋占用的土地為符合“一戶一宅”的集體宅基地；房屋為框架或混合結(jié)構(gòu)，有完好的外墻及屋蓋，層高在2.2米以上，室內(nèi)普通裝修，門、窗、水、電設(shè)施已安裝，具備居住使用條件的永久性建筑物。
（1）選擇回遷房的，有合法產(chǎn)權(quán)且達(dá)到或者超過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋按“拆一賠一”補(bǔ)償，有合法產(chǎn)權(quán)但未達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行“拆賠比”調(diào)整，最高回遷房建筑面積不超過(guò)480平方米。按合法權(quán)益建筑面積置換回遷房建筑面積小于120平方米，權(quán)利主體可以購(gòu)買回遷住宅的建筑面積達(dá)到120平方米，購(gòu)買單價(jià)為6000元/平方米。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋回遷房置換計(jì)算表》（附件1）確定。
（2）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模蛇x擇按以下兩種方式其中一種進(jìn)行：
①有合法產(chǎn)權(quán)且達(dá)到或者超過(guò)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋按均價(jià)6000元/平方米補(bǔ)償或委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估補(bǔ)償金額。有合法產(chǎn)權(quán)但未達(dá)“標(biāo)準(zhǔn)房”標(biāo)準(zhǔn)的住宅房屋補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。具體按照《仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋貨幣補(bǔ)償計(jì)算表》（附件2）確定。
②委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估權(quán)利主體擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋確定其補(bǔ)償金額。
4. 現(xiàn)狀建筑容積率不足4.0部分土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)值按《仲愷高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠仲委〔2019〕23號(hào)）采用貨幣補(bǔ)償。
5. 符合“一戶一宅”的未建房宅基地的權(quán)益價(jià)值，采用貨幣補(bǔ)償。根據(jù)《仲愷高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠仲委〔2019〕23號(hào)）確定：以國(guó)有劃撥住宅用地的權(quán)益價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)益價(jià)值為設(shè)定國(guó)有出讓土地評(píng)估值的60%，容積率為4.0，土地使用年限為國(guó)有住宅用地土地使用權(quán)法定出讓最高年限，開(kāi)發(fā)程度根據(jù)現(xiàn)狀確定，評(píng)估基準(zhǔn)日為預(yù)公告發(fā)布之日。委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)分別評(píng)估每個(gè)單元的補(bǔ)償價(jià)值。
宅基地權(quán)利主體可以6000元/平方米的單價(jià)置換不超過(guò)建筑面積120平方米的回遷房。
6.集體土地上工業(yè)廠房的補(bǔ)償。
集體土地上的工業(yè)廠房的補(bǔ)償金額，評(píng)估設(shè)定土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥工業(yè)用地，土地使用權(quán)價(jià)值為設(shè)定國(guó)有出讓土地評(píng)估值的60%，土地使用年限為國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)法定出讓最高年限，開(kāi)發(fā)程度根據(jù)現(xiàn)狀確定，評(píng)估基準(zhǔn)日為征收預(yù)公告發(fā)布之日。委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
集體土地上工業(yè)永久性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失參照《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）第五十一條的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。
鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用集體所有的補(bǔ)償款等值置換經(jīng)營(yíng)性物業(yè)⑥。
（三）舊廠房的補(bǔ)償
舊廠房補(bǔ)償金額為以舊廠房改造已折扣部分的土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，已包含：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；②因房屋征收、搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；③停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。根據(jù)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》（惠府〔2017〕36號(hào)），其計(jì)算公式如下：
舊廠房的補(bǔ)償金額=新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格－（新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格－現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格）×舊廠房改造折扣率。
同一個(gè)單元內(nèi)的舊廠房均采用同一個(gè)新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的平均容積率及平均綜合地價(jià)，其計(jì)算公式如下：
平均容積率=計(jì)容積率建筑總面積/計(jì)算指標(biāo)用地總面積；
平均綜合地價(jià)=新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格總和/計(jì)算指標(biāo)用地總面積。
權(quán)利主體可以選擇貨幣補(bǔ)償或用舊廠房補(bǔ)償款等值置換經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
（四）住宅房屋過(guò)渡期安置補(bǔ)助與搬遷補(bǔ)助
1. 過(guò)渡期安置補(bǔ)助。
（1）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模^(guò)渡期安置補(bǔ)助按符合居住使用條件的永久性住宅房屋建筑面積20元/平方米計(jì)算，一次性補(bǔ)助12個(gè)月。
（2）選擇置換回遷房的，過(guò)渡期安置補(bǔ)助費(fèi)分段計(jì)算，從搬遷騰空房屋之日起6個(gè)月內(nèi)，按符合居住使用條件的永久性住宅房屋建筑面積20元/平方米計(jì)算。從第7個(gè)月開(kāi)始，按所選擇的回遷房建筑面積20元/平方米計(jì)算，補(bǔ)助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，補(bǔ)助款每6個(gè)月支付一次。
2. 住宅房屋搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為15元/平方米，每戶住宅房屋不足1000元的按1000元補(bǔ)助。
（五）回遷房
1. 回遷房的交付標(biāo)準(zhǔn)為：已通過(guò)竣工驗(yàn)收的新建商品房，公共配套、室外裝修、小區(qū)園林綠化已完成，已安裝入戶門、鋁合金窗、水電燃?xì)獍惭b到戶、室內(nèi)裝修為毛坯。
2. 回遷房面積以產(chǎn)權(quán)證證載建筑面積為準(zhǔn)。
（六）“住改商”房屋的認(rèn)定與補(bǔ)償
1. 參照《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)），認(rèn)定為“住改商”房屋應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（1）“住改商”房屋應(yīng)當(dāng)是臨所在片區(qū)的主要道路（一般路寬在12米以上），并且有較多的居住人口或有商業(yè)氛圍，因而具有商業(yè)價(jià)值的滿足經(jīng)營(yíng)使用條件的永久性房屋；
（2）在征地預(yù)告發(fā)布之前，取得合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（3）營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記的營(yíng)業(yè)地址與被征收集體土地上的房屋地址相同；
（4）在征地預(yù)告發(fā)布之前，持續(xù)依法納稅；
（5）經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，“住改商”房屋所在地村（居）委會(huì)提出初審意見(jiàn)后，由當(dāng)?shù)劓?zhèn)（街道）會(huì)同工商、稅務(wù)等有關(guān)部門調(diào)查核實(shí)后依法認(rèn)定。
2. “住改商”房屋補(bǔ)償。
經(jīng)認(rèn)定為“住改商”的房屋，委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)“住改商”房屋的權(quán)益、實(shí)物及區(qū)位狀況進(jìn)行評(píng)估貨幣補(bǔ)償或等值置換經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
“住改商”永久性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失參照《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）第五十一條的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。
二、不符合“三舊”改造范圍的補(bǔ)償安置方式
（一）國(guó)有土地上房屋按《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院590號(hào)令）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）等有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)償。
（二）集體土地及地上附著物、青苗按《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號(hào)）、《仲愷高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠仲委〔2019〕23號(hào)）等有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)償。
（三）留用地選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模础吨賽鸶咝聟^(qū)關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用土地的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（惠仲委〔2019〕23號(hào)）規(guī)定補(bǔ)償；選擇物業(yè)置換的，按留用地證載面積1:0.85的比例安排回遷物業(yè)，按1:9的比例確定回遷商業(yè)及住宅物業(yè)比例。
三、權(quán)利主體對(duì)補(bǔ)償金額有異議的，可委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
四、名詞解釋
①“三舊”改造：分別是“舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”改造。“三舊”改造是國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。
②合法產(chǎn)權(quán)：本細(xì)則所指合法產(chǎn)權(quán)，包括持有合法產(chǎn)權(quán)證以及依照規(guī)定程序經(jīng)認(rèn)定為合法的住宅房屋。
③權(quán)利主體：本細(xì)則所指權(quán)利主體是指合法產(chǎn)權(quán)持有者。
④拆一賠一：指一平方米舊房置換一平方米回遷房，按舊房認(rèn)定的合法權(quán)益建筑面積和新房證載建筑面積計(jì)算。
⑤一戶一宅：是指農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
⑥經(jīng)營(yíng)性物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)多指商業(yè)樓、寫字樓、店鋪、門面房、商場(chǎng)、賣場(chǎng)等以租賃為主的物業(yè)。
附件：1. 仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋回遷房置換計(jì)算表
2. 仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋貨幣補(bǔ)償計(jì)算表
附件1
仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋回遷房置換計(jì)算表
注：如舊城鎮(zhèn)房屋占用的土地使用權(quán)為劃撥，應(yīng)扣減土地使用權(quán)調(diào)整額。
附件2
仲愷大道沿線城市更新項(xiàng)目舊城鎮(zhèn)、舊村莊住宅房屋貨幣補(bǔ)償計(jì)算表
注：如舊城鎮(zhèn)房屋占用的土地使用權(quán)為劃撥，應(yīng)扣減土地使用權(quán)調(diào)整額。
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