政策解讀：圖解：《仲愷高新區管委會關于贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收決定的公告》

　　為確保贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收補償安置工作依法依規順利實施，根據《中華人民共和國土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》等法律法規有關要求，區管委會決定依法征收位于贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）范圍內國有土地上房屋和其他建（構）筑物（詳見現場張貼的房屋征收范圍圖），同時依法收回征收范圍內的國有土地使用權。現公告如下：

　　一、項目名稱：贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）。

　　二、征收范圍：位于贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）征收范圍內國有土地上房屋和其他建（構）筑物（詳見房屋征收范圍圖）。

　　三、房屋征收部門：仲愷高新區征地與儲備中心。征收實施單位：潼僑鎮政府。

　　四、征收補償原則：對項目征收范圍內認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

　　五、完成期限：自征收決定公告發布之日起60日內，完成全部房屋征收簽約搬遷工作。

　　六、房屋征收部門及其實施單位應嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關法律法規和《贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收與補償安置實施方案》（下稱《征收補償方案》）有關要求實施房屋征收和補償工作。

　　七、被征收人應積極配合房屋征收部門及其實施單位開展征收工作，依照《征收補償方案》的規定與房屋征收部門簽訂《房屋征收補償協議書》，并在協議書約定的搬遷期限內將房屋搬遷騰空交付房屋征收部門拆除。

　　八、被征收人與房屋征收部門在《征收補償方案》確定的簽約期限內達不成補償協議或被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區管委會按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和《征收補償方案》有關規定作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，被征收人應在補償決定規定的搬遷期限內完成搬遷。

　　九、被征收人對本征收決定不服的，可在本公告發布之日起六十日內向惠州市人民政府申請行政復議，也可以在六個月內向有管轄權的人民法院提起行政訴訟，復議和訴訟期間不停止執行。

　　特此公告。

　　附件：贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收與補償安置實施方案

　　仲愷高新區管委會

　　2020年6月28日

　　贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收與補償安置實施方案

　　為確保贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收補償安置工作依法依規順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》等法律法規的規定，結合我區實際，制訂《贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收與補償安置實施方案》，現公布如下：

　　一、房屋征收范圍及用途

　　（一）項目名稱：贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）。

　　（二）征收范圍：位于贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）征收范圍內國有土地上房屋和其他建（構）筑物（詳見現場張貼的房屋征收范圍圖），同時依法收回征收范圍內的國有土地使用權。征收范圍作為贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）建設用地。

　　二、房屋征收補償原則

　　對項目征收范圍內認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

　　三、房屋征收簽約時限

　　自征收決定公告發布之日起60日內，完成全部房屋征收簽約搬遷工作。

　　四、房屋征收部門及其實施單位

　　（一）房屋征收部門：仲愷高新技術產業開發區征地與儲備中心。

　　（二）實施單位：仲愷高新技術產業開發區潼僑鎮人民政府。

　　五、房屋征收補償及價值確認

　　（一）房屋征收補償標準：對被征收房屋價值的補償，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

　　（二）被征收房屋價值的確認：被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）有關規定進行評估確定。

　　本次房地產價格評估機構的選定，由房屋征收部門及實施單位按程序推薦房地產價格評估機構給被征收人，在房屋征收決定公告發布之日起30日內自行協商選定；協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

　　（三）被征收房屋改變用途價值的確認。

　　1．產權登記為住宅的臨街房屋，在2020年6月2日《贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收與補償安置實施方案（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）發布前實際用作商業經營，被征收人能夠提供合法有效的經營憑證的，按商業性房屋評估價值的70%給予補償。

　　2．產權登記為工業的房屋，在《征求意見稿》發布前實際用作商業經營，被征收人能夠提供合法有效的經營憑證的，按商業性房屋評估價值的60%給予補償。

　　（四）未經依法登記的房屋（框架、混合、磚木結構）的合法性、實際用途及價值確認。

　　1．對征收范圍涉及未經依法登記、手續不齊或無手續的房屋，經認定可參照合法建筑補償房屋的認定程序：由被征收人提出申請，經轄區鎮（街道）組織當地村（居）委會進行調查核實，先確認房屋權屬關系并提出是否可參照合法建筑進行補償的意見，經公示無異議后，報區住建局給予認定。

　　2．未依法登記經認定可參照合法建筑補償的房屋，在《征求意見稿》發布前實際用作商業經營且被征收人能夠提供合法有效的經營憑證的，按商業性房屋評估價值的50%給予補償。

　　3．未依法登記經認定可參照合法建筑補償的房屋實際用作居住、辦公、工業、倉儲的，按實際用途的評估價值扣除補辦土地房產手續的相關費用后給予補償。

　　（五）未依法登記經認定可參照合法建筑補償的房屋及產權登記為住宅或工業的房屋實際用作商業經營的，由轄區鎮（街道）會同當地工商、稅務部門調查核實后予以認定。

　　（六）其他合法建（構）筑物和附著物等，參照《惠州市集體土地征收與補償暫行辦法》（惠府〔2017〕189號）等有關標準給予補償。

　　六、住宅房屋一次性簽約補助

　　對被征收的住宅房屋（含經認定可參照合法建筑補償的住宅房屋），被征收人按項目征收與補償實施方案規定簽訂房屋征收補償協議書的，給予住宅房屋一次性簽約補助，以被征收住宅房屋建筑面積計算，每平方米建筑面積補助金額為本項目安置房評估單價的20%。

　　七、搬遷補助費標準

　　被征收人一律自行搬遷，房屋征收部門以貨幣形式給予搬遷補助費。具體標準如下：

　　（一）搬遷補助按被征收房屋的建筑面積15元/㎡，不足1000元按1000元補助（住宅房屋給予二次搬遷補助）；

　　（二）有線電視移裝費：150元/戶（以開戶登記為準）；

　　（三）固定電話移裝費：150/號（不含分機）；

　　（四）空調拆裝費：300元/臺；

　　（五）熱水器移裝費：100元/臺；

　　（六）網絡移裝費：150元/戶；

　　（七）太陽能熱水器移裝費：600元/臺；

　　（八）管道燃氣遷移費按市發展改革部門核定的標準給予補償；

　　（九）涉及機器設備、物資等動產搬遷補助費，可按照市場評估方式給予補償。

　　八、過渡期安置補助及停產停業損失補償標準

　　被征收人一律自行過渡，以貨幣形式給予補助或補償。具體標準如下：

　　（一）過渡期安置補助

　　對永久性住宅房屋，給予住宅房屋過渡期安置補助，由被征收人自行解決過渡期住房。

　　1．選擇貨幣補償的，按被征收住宅房屋建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算（每戶每月不足800元按800元補助），一次性補助12個月。

　　2．選擇住宅房屋產權調換的，過渡期安置補助費分段計算。從搬遷騰空房屋之日起6個月內，按被征收住宅房屋建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價（根《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算，原則上一次性補助足6個月（騰空當月按足月計算）；從第7個月開始，按所選擇的安置房建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算。補助至安置房建成后交付使用之日止，補助款每6個月支付一次。

　　自安置房通知交付使用之次日起，按照第7個月起計算的過渡期安置補助費標準，一次性給予被征收人3個月的裝修過渡期補助。

　　3．對“住改商”房屋，選擇貨幣補償的，不給予住宅房屋過渡期安置補助費；選擇住宅房屋調換的，從搬遷騰空房屋之日起6個月內給予停產停業損失補助，按本條第二款規定執行；從第7個月開始，按所選擇的安置房建筑面積和同區位同類住宅房屋平均市場租金單價（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算住宅房屋過渡期安置補助費，補助至安置房建成后交付使用之日止，補助款每6個月支付一次。

　　（二）停產停業損失補償

　　1．商業類房屋，按被征收商業（商鋪）房屋的建筑面積和同期同類房屋市場租金（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》結合房屋是否改變用途來確定，如產權登記為商業、住改商、工改商等商業類房屋可適當區分補償標準）計算給予補償或者按評估價值給予補償，一次性計補6個月。

　　產權登記為商業的房屋選擇產權調換的，停產停業損失補償從第7個月開始，補償款按所選擇的安置房建筑面積和同期同類房屋市場租金（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算，支付至安置房建成后交付使用之日止，每6個月支付一次。

　　2．廠房、辦公、倉庫類房屋，按被征收廠房、辦公、倉庫房屋的建筑面積和同期同類房屋市場租金（根據《惠州仲愷高新技術產業開發區房地產市場租金分析報告》確定）計算給予補償或者按評估價值給予補償，一次性計補6個月。

　　3．其他國有土地上建（構）筑物，在項目征收與補償實施方案征求公眾意見前已實際用于經營的，被征收人能夠提供合法有效的經營憑證的，可按前款規定一次性計補6個月停產停業損失。

　　4．被征收人要求按評估價值補償的，經營性房屋的效益原則上以項目征收與補償實施方案發布公告前一年內實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明和無法核算稅后利潤的，按上年度本地區同行業平均稅后利潤額計算。

　　5．對項目征收與補償實施方案征求公眾意見前已存在租賃合同關系，且項目征收與補償實施方案發布之日仍在實際經營，承租人（或實際經營人）配合征收工作并根據實施單位要求，按時搬遷騰空房屋的，參照本條上述經營性房屋類型標準給予承租人（或實際經營人）一次性6個月停產停業損失補償。

　　征收部門或實施單位根據實際情況確定補償方式，可直接支付給承租人（或實際經營人），也可支付給被征收人；支付給被征收人的，被征收人須負責支付給承租人（或實際經營人）并協調好房屋搬遷騰空。

　　涉及搬遷費、裝修費、廣告費等其他各項費用均由被征收人與承租人自行協商處理或者按其租賃合同的約定處理。有合同約定且被征收人確認同意支付給承租人的，可直接支付給承租人，但被征收人須負責協調承租人（或實際經營人）按征收補償協議約定時間搬遷騰空房屋。

　　九、獎勵辦法

　　（一）選擇貨幣補償一次性獎勵金

　　鼓勵符合房屋產權調換條件的住宅房屋和商業（商鋪）房屋（“住改商”房屋除外），被征收人選擇貨幣補償。對符合房屋產權調換條件的被征收人自愿放棄房屋產權調換，全部選擇貨幣補償的，給予選擇貨幣補償一次性獎勵金，按符合房屋產權調換條件的房屋建筑面積計算，每平方米獎勵900元，每戶最低2萬元，最高40萬元。

　　對被征收人第四層以上（不含第四層）產權登記手續不齊全的被征收房屋，不給予該項獎勵。

　　（二）限時搬遷獎勵

　　對被征收人自分戶評估報告送達之日起30日內簽訂房屋征收補償協議書，并按照協議書約定時間將房屋搬遷騰空及交付清拆的，給予限時搬遷獎勵，獎勵辦法如下：

　　1．被征收房屋用途為住宅、商鋪、寫字樓的，按照300元/㎡的標準獎勵。每戶最低2萬元，最高15萬元。

　　2．被征收房屋用途為廠房、倉庫的，按照100元/㎡的標準獎勵。每戶最低2萬元，最高30萬元。

　　3．超過30日簽訂房屋征收補償協議書或未按照房屋征收補償協議書約定的時間搬遷騰空房屋并交付清拆的，不予（或取消）限時搬遷獎勵金。

　　限時搬遷獎勵金原則上按被征收房屋建筑面積計算。對被征收人第四層以上（不含第四層）產權登記手續不齊全的被征收房屋，不給予該項獎勵。

　　限時搬遷獎勵金在被征收人簽訂房屋征收補償協議書，并按協議書約定時間搬遷騰空和移交房屋及相關產權資料后15個工作日內，以貨幣方式一次性支付。

　　（三）選擇房屋產權調換的，同時按簽訂房屋征收補償協議書的先后順序享受優先選擇安置房的獎勵。但被征收人簽訂房屋征收補償協議書后，未按協議書約定時間騰空并移交被征收房屋的，則按實際騰空移交被征收房屋的時間，與在該時間簽約的其他被征收人的同一順序重新確定選房順序。

　　十、房屋征收補償安置方式

　　被征收人可以選擇貨幣補償，可以選擇產權調換，也可以選擇部分房屋貨幣補償及部分房屋產權調換。

　　（一）被征收人選擇貨幣補償的，由房屋征收部門以貨幣方式支付給被征收人。

　　征收補償總額=房屋評估價值補償款（含裝飾裝修）+一次性簽約補助+限時搬遷獎勵金+搬遷補助費+過渡期安置及停產停業損失補助+選擇貨幣補償一次性獎勵金。

　　被征收人按征收補償標準取得的補償款免征個人所得稅。征收個人住宅的，被征收人選擇貨幣補償簽訂征收補償安置協議后并自行購買商品房的，在產權登記時，對購房成交價格中相當于征收補償款的部分免征契稅。選擇貨幣補償后申請公租房，符合申請條件的，住房保障管理部門予以優先安排。

　　（二）被征收人選擇房屋產權調換的原則。

　　有產權手續房屋的被征收人可選擇貨幣補償,亦可選擇安置房進行房屋產權調換。未依法登記經認定可參照合法建筑補償的房屋,原則上給予貨幣補償。被征收房屋進行產權調換應遵循等值調換原則和建筑面積最接近原則。

　　被征收人選擇房屋產權調換的，被征收房屋可調換價值=被征收房屋價值（含裝飾裝修）+一次性簽約補助，限時搬遷獎勵金、搬遷補助費、過渡期安置及停產停業損失補助以貨幣方式支付。

　　1．住宅房屋：以被征收房屋價值補償（含房屋評估價值及裝飾裝修評估價值、經依法認定可參照合法建筑補償被征收房屋的評估價值）和一次性簽約補助總額，與所選擇安置房的評估價值等值調換建筑面積最接近的安置房。

　　2.“住改商”房屋：被征收人按等值原則選擇與被征收房屋建筑面積最接近的住宅安置房，以被征收房屋價值補償（含房屋評估價值及裝飾裝修評估價值）與所選擇安置房的評估價值等值調換，且實際選擇安置房的建筑面積不得超過被征收“住改商”房屋證載建筑面積或實測建筑面積10平方米。被征收“住改商”房屋價值超出實際選擇安置房評估價值的部分以貨幣形式給予補償。

　　3．商鋪產權調換。產權登記為商業（商鋪）的房屋選擇安置房商鋪產權調換的，按照被征收商鋪評估價值與安置房商鋪評估價值等值及面積最接近原則進行調換，并結清差價。

　　4．被征收的房屋價值與安置房的價值由同一評估機構按同一時點評估確定。

　　（三）對于房屋征收部門與被征收人在房屋征收簽約時限內達不成補償協議或被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請區管委會按照相關法律法規和本方案的規定作出補償決定。

　　征收補償方式原則上采取貨幣補償的方式進行，補償金額由房屋征收部門提交惠州市惠城公證處辦理公證提存手續。

　　十一、其他

　　對在本實施方案中未能明確的其他具體事項和遇到的個案問題，由房屋征收部門和實施單位會同有關部門根據實際情況具體研究處理。

　　附件：贛深鐵路仲愷站交通樞紐配套工程項目（仲愷段）國有土地上房屋征收范圍圖