政策解讀頁面：圖解：《仲愷高新區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》

HZGS—2019—006

  

仲愷高新區(qū)管委會關(guān)于印發(fā)《仲愷高新區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》的通知

惠仲委〔2019〕26號

各園區(qū)，各鎮(zhèn)（街道），區(qū)直及駐仲愷各單位：

《仲愷高新區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)區(qū)管委會常務(wù)會議（惠仲常務(wù)紀(jì)〔2019〕6號）審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向區(qū)國土資源分局反映。

                              

仲愷高新區(qū)管委會

                              2019年7月31日

仲愷高新區(qū)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法

第一章 總則

第一條  為深入貫徹落實《廣東省人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新的若干政策意見》（粵府〔2015〕1號）和市委、市政府《關(guān)于實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略加快建設(shè)創(chuàng)新型城市的意見》（惠市委發(fā)〔2015〕4號）文件精神，支持新型產(chǎn)業(yè)、新型業(yè)態(tài)發(fā)展，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地管理，根據(jù)土地管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理、不動產(chǎn)登記有關(guān)法律法規(guī)，按照《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）、《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實體經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施（修訂版）》（粵府〔2018〕79號）的要求，結(jié)合仲愷高新區(qū)實際，制訂本辦法。 

第二條  依據(jù)國家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）及《惠州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，在城市用地分類“工業(yè)用地（M）”大類下，增設(shè)“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”中類。在辦理供地手續(xù)和不動產(chǎn)登記時，土地用途表述為“工業(yè)用地（M0）”。

第三條  本辦法所指“新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）”是在仲愷高新區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、環(huán)境友好型生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)活動的用地，包括科技企業(yè)孵化器、加速器項目用地。

本辦法所稱的產(chǎn)業(yè)用房是指用于無污染生產(chǎn)、研發(fā)設(shè)計、檢驗檢測、技術(shù)咨詢、中試等功能用途的用房，如新型廠房（環(huán)境友好型）、科研樓、檢測樓等；配套用房是指小型商業(yè)、配套宿舍等各種生活配套設(shè)施用房。

第四條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地使用年限不超過40年，鼓勵施行彈性出讓政策。

第五條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）按產(chǎn)業(yè)用房使用類型分為產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓和非產(chǎn)權(quán)分割兩種類型，區(qū)國土資源分局在辦理新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）使用權(quán)出讓手續(xù)時，應(yīng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱“出讓合同”）中注明使用類型。區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、房產(chǎn)管理中心、不動產(chǎn)登記局等管理部門應(yīng)按照出讓合同所注明的使用類型，分別在建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房現(xiàn)售備案證明書、不動產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證照上注明使用類型為“新型產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目”或“新型產(chǎn)業(yè)用地非產(chǎn)權(quán)分割項目”。新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的配套用房不得分割出售、轉(zhuǎn)讓，可出租給土地受讓企業(yè)的員工及進駐項目的合法市場主體（指經(jīng)依法批準(zhǔn)進入市場，以營利為目的，從事商品生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)活動的經(jīng)濟實體）。

第六條  在仲愷高新區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)采取公開招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓以及通過“三舊”改造方式協(xié)議出讓的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），適用本辦法。

第二章  資格準(zhǔn)入認(rèn)定

第七條  成立由區(qū)科技創(chuàng)新局為牽頭單位，區(qū)經(jīng)濟發(fā)展局、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、國土資源分局、城市更新發(fā)展中心、房產(chǎn)管理中心等有關(guān)部門為成員單位的新型產(chǎn)業(yè)用地項目管理聯(lián)席會議制度，共同審核新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目準(zhǔn)入事宜，并按規(guī)定報區(qū)管委會批準(zhǔn)。

第八條  申請新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目應(yīng)滿足以下全部條件：

（一）在仲愷高新區(qū)登記注冊的獨立法人機構(gòu)，企業(yè)注冊資本1000萬元以上，事業(yè)單位的開辦資金500萬元以上；

（二）具備較強的經(jīng)濟實力及行業(yè)影響力，項目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)明確且符合國科發(fā)火〔2016〕32號文規(guī)定的國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域（電子信息、生物與新醫(yī)藥、航空航天、新材料、高技術(shù)服務(wù)、新能源與節(jié)能、資源與環(huán)境、先進制造與自動化），同時取得區(qū)級及以上科技部門出具的認(rèn)定文件；

（三）承諾項目達產(chǎn)后，土地年產(chǎn)值不低于15000元/平方米，年稅收貢獻不低于750元/平方米。

第九條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房的受讓方（含二次轉(zhuǎn)讓）需滿足以下條件：

（一）在仲愷高新區(qū)登記注冊的獨立法人機構(gòu)；

（二）符合國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域的科技型企業(yè)；

（三）符合所入駐新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的可行性報告、規(guī)劃建設(shè)和招商項目投資人的相關(guān)要求；

（四）提供稅收效益承諾保證，自進駐項目后年產(chǎn)值不低于6000元/平方米（房屋建筑面積）或平均繳納稅收不低于300元/平方米（房屋建筑面積）。

第三章 用地管理

第十條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開交易的，在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下，可將投資和產(chǎn)業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件。

第十一條  通過“三舊”改造方式改變土地用途的，須取得改造方案的批復(fù)文件后方可申請建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目。

第十二條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價評估按產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓和非產(chǎn)權(quán)分割類型實行差別化地價管理。

非產(chǎn)權(quán)分割的新型產(chǎn)業(yè)用地，參照工業(yè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)上浮20%進行修正后評估地價。

產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)用地，按照項目規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用房分?jǐn)偼恋孛娣e和配套用房分?jǐn)偼恋孛娣e參考市場評估價綜合評估地價；其中，產(chǎn)業(yè)用地價格按現(xiàn)行工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)上浮20%進行修正后評估地價，配套設(shè)施用地按商服地價85%進行修正后評估地價。

第十三條  獲得開發(fā)主體準(zhǔn)入的企業(yè)可以申請使用新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）。開發(fā)主體須先與屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）簽訂項目履約監(jiān)管協(xié)議，再與區(qū)國土資源分局簽訂出讓合同。出讓合同應(yīng)明確規(guī)劃條件、使用類型、分割轉(zhuǎn)讓前提條件、分割轉(zhuǎn)讓比例、建設(shè)周期和其它特定約定，實行“一地一策”。

第十四條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）原則上不得改變使用類型。非產(chǎn)權(quán)分割項目用地出讓后確需申請分割轉(zhuǎn)讓的，由用地單位向?qū)俚貓@區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出申請，經(jīng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目管理聯(lián)席會議審議通過后報區(qū)管委會審定。經(jīng)審定同意的，按本辦法補繳土地出讓金，應(yīng)補繳的土地出讓金為土地剩余年限下產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目用地價格扣減原非產(chǎn)權(quán)分割項目用地價格的差額。

第四章 規(guī)劃建設(shè)管理

第十五條  允許新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目統(tǒng)一規(guī)劃、功能適當(dāng)混合，可在新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）基礎(chǔ)上另外配置一定比例的商務(wù)用地（B2）、配套型住宅（R2）用地和公共服務(wù)設(shè)施用地。允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓（宗地面積不得超過單宗地出讓的控制上限），其中，產(chǎn)業(yè)用途的計容建筑面積不得低于項目總計容建筑面積的50%；配套型住宅（R2）的計容建筑面積不得高于項目總計容建筑面積的20%，僅可出售（含二次轉(zhuǎn)讓）給入駐項目的企業(yè)，不能確權(quán)給個人。

 第十六條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的建設(shè)要求如下：

（一）容積率原則上不低于2.5（含2.5）。配套用房的計容建筑面積不得高于項目總計容建筑面積的30%，其中，配套宿舍套內(nèi)建筑面積不得超過70平方米；

（二）產(chǎn)業(yè)用房中用于生產(chǎn)制造的用房，應(yīng)符合工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范；用于研發(fā)設(shè)計的用房，可參照辦公建筑設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計；

（三）新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的辦公樓、科研樓等產(chǎn)業(yè)用房建筑應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置外挑陽臺，不得采用類住宅套型布局與功能設(shè)計；

（四）配套用房的規(guī)劃、施工及竣工驗收等手續(xù)辦理均不得早于產(chǎn)業(yè)用房；

（五）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房基本單元建筑面積不得小于300平方米。基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋，固定界限可參照規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃核準(zhǔn)文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程設(shè)計圖紙、圖冊等附件）。 

第五章 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十七條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）非產(chǎn)權(quán)分割項目可將產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)符合新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目準(zhǔn)入資格。

第十八條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房允許分拆進行不動產(chǎn)登記、銷售、轉(zhuǎn)讓（由全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)用房等除外），其出售的建筑面積不得超過項目產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的50%。區(qū)不動產(chǎn)登記局對項目持有人自用的產(chǎn)業(yè)用房整體進行確權(quán)，頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證》，并在權(quán)屬證書中注明“不可對外銷售”。

第十九條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目建設(shè)單位的開發(fā)資質(zhì)、銷售管理、預(yù)售資金監(jiān)管等參照商品房有關(guān)規(guī)定進行管理。

第二十條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房和配套型住宅由開發(fā)主體通過預(yù)售或現(xiàn)售方式出讓的，屬首次轉(zhuǎn)讓。開發(fā)主體與買受方簽訂房屋買賣合同后，可按規(guī)定申請辦理首次轉(zhuǎn)移登記。

第二十一條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房和配套型住宅首次轉(zhuǎn)讓后，買受方再次轉(zhuǎn)讓的，均屬二次轉(zhuǎn)讓。

第二十二條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房和配套型住宅自完成首次轉(zhuǎn)讓登記之日起5年內(nèi)原則上不得二次轉(zhuǎn)讓。

因企業(yè)撤出、注銷等情形確需轉(zhuǎn)讓的，其所購置的相關(guān)物業(yè)可以轉(zhuǎn)讓給項目已進駐或新進駐的企業(yè)，無法轉(zhuǎn)讓的由原開發(fā)主體或其產(chǎn)業(yè)用房管理主體進行回購，回購價格不高于原銷售價格。

因企業(yè)破產(chǎn)清算、法院強制等情形確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目管理聯(lián)席會議核準(zhǔn)，允許二次轉(zhuǎn)讓，同等轉(zhuǎn)讓條件下原開發(fā)主體、區(qū)管委會及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體有優(yōu)先購買權(quán)。原開發(fā)主體、區(qū)管委會及其產(chǎn)業(yè)用房管理主體放棄回購的，產(chǎn)業(yè)用房可在市場上進行轉(zhuǎn)讓。

第二十三條 產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳（增值收益指產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓的交易價格扣減原銷售價格及轉(zhuǎn)讓方受讓該產(chǎn)業(yè)用房時已繳納的相關(guān)稅費后的余額），具體如下：

（一）完成首次轉(zhuǎn)讓登記未屆滿3年（含）的，增值收益按 100%的比例上繳；

（二）完成首次轉(zhuǎn)讓登記屆滿3年未滿5年（含）的，增值收益按50%的比例上繳；

（三）完成首次轉(zhuǎn)讓登記屆滿5年的，增值收益按20%的比例上繳。

增值收益由區(qū)稅務(wù)局代財政收取，區(qū)不動產(chǎn)登記局憑增值收益繳款票據(jù)辦理不動產(chǎn)登記。

 第二十四條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目的產(chǎn)業(yè)用房可按基本單元分割出售，項目竣工驗收取得《竣工驗收備案文件》后，由區(qū)房產(chǎn)管理中心一次性辦理房屋現(xiàn)售備案證明書，并參照商品房銷售辦法辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓項目辦理預(yù)售手續(xù)后，土地不得進行抵押。由開發(fā)主體自持的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房允許整體打包抵押（根據(jù)物權(quán)法屬全體業(yè)主共有的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等除外）。允許開發(fā)主體以自持的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房租賃合同辦理質(zhì)押。

第六章 辦理流程

第二十五條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目的準(zhǔn)入資格認(rèn)定和產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓按以下流程進行審核：                                                                   

（一）擬建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)項目單位提交申請資料至屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）初審后報區(qū)科技創(chuàng)新局；

（二）區(qū)科技創(chuàng)新局組織召開新型產(chǎn)業(yè)用地項目管理聯(lián)席會議審議建設(shè)單位的準(zhǔn)入資格、使用類型及產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓條件，并將審定結(jié)果以函件形式告知建設(shè)單位及聯(lián)席會議其他成員單位；

（三）區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具地塊《規(guī)劃設(shè)計條件告知書》；

（四）區(qū)國土資源分局按程序擬定出讓方案報區(qū)建設(shè)用地領(lǐng)導(dǎo)小組會議討論，若項目為“三舊”改造項目，須提交區(qū)城市更新發(fā)展中心出具的項目改造方案批復(fù)文件；

（五）建設(shè)單位競得土地使用權(quán)后與屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，并持監(jiān)管協(xié)議與區(qū)國土資源分局簽訂出讓合同；

（六）投資人進行方案設(shè)計，區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局根據(jù)項目的規(guī)劃報建材料、竣工驗收文件，劃定項目可分割銷售的基本單元，明確產(chǎn)業(yè)用房面積和配套用房面積比例；

（七）項目建成后，區(qū)房產(chǎn)管理中心對項目投資人自持部分用房進行鎖盤，對可分割銷售部分發(fā)放銷售許可證；分割銷售部分按“基本單元”進行價格備案。

第七章 后續(xù)監(jiān)管

第二十六條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）須嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用土地，產(chǎn)業(yè)用房不得改變?yōu)樯唐纷≌⑸虡I(yè)等非產(chǎn)業(yè)用途。凡擅自改變用途的，按違法建設(shè)進行查處。

第二十七條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的受讓方在與區(qū)國土資源分局簽訂出讓合同前，應(yīng)先與屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書。協(xié)議書內(nèi)容包括但不限于建設(shè)期限、投資強度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)出（稅收）強度、股權(quán)變更約束、違約責(zé)任等。

第二十八條  新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目實行承諾監(jiān)管制，未通過監(jiān)管驗收的，由區(qū)管委會責(zé)令運營單位限期整改，整改期限最長不超過1年。逾期仍未通過達產(chǎn)驗收的，政府有權(quán)解除出讓合同，收回建設(shè)用地使用權(quán)，地上建（構(gòu)）筑物價值按重置評估價報區(qū)管委會確定后予以補償。監(jiān)管驗收中稅收指標(biāo)未達到的，允許受讓方按稅收承諾補足差額，視為驗收通過。

第二十九條  屬地園區(qū)管委會、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）會同區(qū)科技創(chuàng)新局對項目按照履約監(jiān)管協(xié)議書進行監(jiān)督，對未達到協(xié)議書要求并經(jīng)整改后仍不能達標(biāo)的,按履約監(jiān)管協(xié)議書有關(guān)約定追究其違約責(zé)任。

第八章 附則

第三十條  本辦法由區(qū)國土資源分局負(fù)責(zé)解釋，自公布之日起施行，有效期2年。在實施過程中，如和上級相關(guān)政策不符的，按照上級政策規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行。