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螺絲釘

關(guān)于優(yōu)化仲愷城軌沿線用地規(guī)劃的建議貴單位擬將城軌沿線商業(yè)用地調(diào)整為二類住宅用地的規(guī)劃方案，體現(xiàn)了對城市發(fā)展的審慎考量。但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來戰(zhàn)略定位，建議暫緩縮減商業(yè)用地規(guī)劃，具體理由如下：

一、商業(yè)用地稀缺性需匹配城市發(fā)展動能戰(zhàn)略區(qū)位價(jià)值凸顯城軌兩側(cè)地塊屬交通樞紐輻射核心區(qū)（500米覆蓋圈），兼具“深莞惠半小時經(jīng)濟(jì)圈”與“軌道交通TOD模式”雙重稀缺屬性。若提前鎖定為住宅用地，將錯失承接高端商務(wù)資源的黃金窗口期。產(chǎn)業(yè)升級需求迫切仲愷區(qū)正處于“傳統(tǒng)制造向科技研發(fā)”轉(zhuǎn)型關(guān)鍵階段。保留商業(yè)用地可定向規(guī)劃為企業(yè)總部、研發(fā)中心等載體，與周邊產(chǎn)業(yè)園形成“產(chǎn)-研-商”閉環(huán)生態(tài)，避免產(chǎn)城分離。

二、住宅用地飽和現(xiàn)狀需科學(xué)消化存量市場供需嚴(yán)重失衡當(dāng)前仲愷區(qū)住宅空置率已經(jīng)過高。若繼續(xù)增量供應(yīng)，可能加劇區(qū)域性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。存量盤活路徑明確建議優(yōu)先回購已建成項(xiàng)目（如可口可樂對面華創(chuàng)大廈現(xiàn)房），可快速解決安置需求，避免重復(fù)建設(shè)；

三、深惠城際紅利需預(yù)留價(jià)值爆發(fā)空間交通勢能轉(zhuǎn)化在即深惠城際通車后，該地塊將升級為“軌道上的商務(wù)區(qū)”，預(yù)估客流大幅增加。過早固化用地性質(zhì)，將限制未來承接深莞產(chǎn)業(yè)外溢、打造商務(wù)樞紐的主動權(quán)。土地價(jià)值動態(tài)評估建議建議引入“彈性年限出讓”機(jī)制，或設(shè)定“商住混合用地”過渡方案，待城際運(yùn)營后根據(jù)實(shí)際效益再動態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)土地增值與公共利益雙贏。城市更新需統(tǒng)籌“短期民生”與“長期興城”的平衡。懇請貴單位重新評估該地塊的復(fù)合開發(fā)潛力，保留商業(yè)用地規(guī)劃彈性，為仲愷建設(shè)大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)預(yù)留戰(zhàn)略空間。

解釋：1.關(guān)于調(diào)整部分商業(yè)用地為二類城鎮(zhèn)住宅用地，是根據(jù)陳江街道辦事處關(guān)于《關(guān)于明確莞惠城際沿線片區(qū)城中村改造項(xiàng)目轄區(qū)回遷安置建筑面積的函》的復(fù)函，仲愷高新區(qū)莞惠城際沿線片區(qū)城中村改造項(xiàng)目需安置住宅需求量約為347400平方米，商業(yè)需求量約為8497平方米，安置住房需求量較大。調(diào)為住宅用地是保障村民安置需求，確保村民合法權(quán)益。且該用地作為回遷安置房的建設(shè)，已征求相關(guān)村民意見并達(dá)成一致協(xié)議，不足安置部分已考慮以房票方式解決存量房問題，無預(yù)留用地待未來開發(fā)使用的條件。

2.根據(jù)仲愷區(qū)商業(yè)設(shè)施“中心區(qū)域集中、周邊相對分散”的格局，該區(qū)域1.5公里內(nèi)已建成的商業(yè)綜合體已有8家之多，已趨于飽和狀態(tài)，且位于惠環(huán)站西側(cè)1公里的T-PARK時尚公園目前已為空置再招商狀態(tài)，因此，本次規(guī)劃調(diào)整縮減商業(yè)規(guī)模是為了避免出現(xiàn)惡性競爭的狀況，是符合當(dāng)前仲愷區(qū)的發(fā)展趨勢的。

3.本次規(guī)劃調(diào)整兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施規(guī)模，以商業(yè)結(jié)合公共服務(wù)配套設(shè)施打造鄰里中心的新社區(qū)服務(wù)模式，是符合人口老齡化大環(huán)境下的發(fā)展趨勢需求，提升社區(qū)宜居性和公共環(huán)境品質(zhì)的需要。